〈「ウチの親は手堅いし、不動産を所有していると聞いたことは無い」→実はあった〉

「不動産は無いよ」と相続人が自覚していても、実は「被相続人がバブル期に不動産を購入していた」という事実が発覚することは、相続の財産整理時に起こる事は珍しくありません。

バブル期は「不動産はドンドン上がる」という話を信じて、今では価値が0のような土地も「開発がかかれば一気に値上がりする」と売買されていました。

〈土地筆数は全国で1億8千万筆あると言われている〉

数字で具体的にどれだけ不動産所有の確率があるか見てみましょう。

内閣府のホームページ掲載されていた資料によると、全国の土地筆件数は約1億8千万筆で、そのうちの約15％の約2,700万筆が未登記などで調査が必要とされています。

1筆＝１つの利用可能な土地、という訳ではありませんが、単純な計算（1億8千万÷1億2千万）をすると日本人1人あたり1.5筆所有していることになります。

この数字を見ると自分の親も1筆くらい持ってるのではないか？そう思えてきます。

総務省「平成30年住宅・土地系統調査　土地集計結果の概要」では

現住居の敷地以外の土地を所有している世帯は13.1％で、相続税申告割合は8.8％（2020年度）ですので、「相続税申告が無くても、被相続人が自宅以外の不動産を持っている可能性は十分有る」ということになります。

〈隠れ所有の不動産のほとんどが「負動産」という事実〉

そして、それらの不動産は、「資産運用」どころか「放置状態」の場合が多いです。不慮の事故や病気で亡くなられた場合は、確認が難しいですが、

通常は、下記のような理由で、「相続人に伝えなかった・伝わらなかった」となります。

１．バブル時代に借入を起こして購入したが、現在、価値が無く、売却をしても解体費や伐採などにより持ち出しが発生するから

２．借入が残っていて、当該不動産を売却しても完済できない

３．自身も相続で引き継いだ不動産なので、詳しくわからない（見に行った事も無い）

４．購入したが、トラブルがあり（不動産業者の契約不履行、境界問題など）関わりたくない

５．現在でも、今後開発が行われると信じていて手放すのを拒んだまま相続人に伝え忘れた

６．被相続人自身が忘れている

また、発見される不動産の種類としては

・別荘

・山林

・未開発地

・計画道路などで残った未使用地

などです。これらの不動産は「0円でも購入者が現れない」「国庫帰属化制度でも引き取ってもらえない」「維持費がかかる」「売却するにも伐採などで費用が必要」「他の権利者などとのトラブルがある」「見に行くにも遠い」など決して喜べない条件になっている事が殆どです。

2024年4月1日から、未登記不動産は過料の対象となる

また、未確認不動産、未登記不動産は下記に注意しなければなりません。

上記も踏まえ、不動産の調査は重要という事です。下記のようなケースも考えられます。

【10年前に相続が終了した　→　被相続人が相続人に伝えていない不動産があった　→　調査で発覚　→　発覚した不動産は相続人全員が知らなかった事を「証明」しないとけない】

この時の「証明」とは、相続時に財産調査を徹底的に行っていたかなどになると思われます。

調査方法としては下記があげられます。

・親に確認する

・固定資産税の納税通知書を確認する

・他の所有不動産の登記簿謄本を取得して、分筆をした過去が無いか、共同担保に入っている不動産は無いかを確認する

・名寄帳を取得して確認する（市区町村単位のため、気になる市区町村は全て確認する）

・口座を作っている銀行に確認する（借入を起こしている可能性あり）

・カレンダーなどが毎年送られてくる銀行や不動産会社に確認する（以前に付き合いがあった可能性あり）

どちらにせよ、親が生きているうちに調査するべきでしょう。そしてこのような不動産は、先に述べた通り「売却しても持ち出し、もしくは買い手がいない」場合が多いです。また、未登記不動産を登記する場合、費用と多くの時間が必要です。

相続する前に処分すれば、相続人の負担が大きく減ります。

昨今は終活ブームで、相続前の準備が進んでいるケースもありますが、未確認の不動産はまだ対応不足です。

不幸な相続に巻き込まれないよう、相続前の準備に未確認不動産の確認を入れてください。